Derfor: Forrige boligkollaps kan fortelle oss fint lite om sjansene for boligkrakk i dag.

Jeg avfeier på ingen måte at boligprisene kan falle. Men noe krakk tror jeg veldig lite på. Da skal det skje noe helt spesielt. Og eventuelle spesielle hendelser finner vi ikke ved å granske forrige boligkrakk. Den tiden kommer ikke tilbake. Markedet og styringsmekanismene er, selv om de heller ikke i dag er ufeilbarlige, så er de i alle fall svært mye bedre. Men den viktigste grunnen er at vi er blitt veldig mye rikere de siste ti årene. På 80-tallet økte reallønnen for et snittårsverk med 6 %, på 90-tallet var økningen 18 %, mens vi har hatt reallønnsvekst de 10 siste årene på formidable 31 %. Ingen kan derfor forundres over at boligverdiene i Norge har økt kraftig de siste 10 årene.

For Norges del var 80-tallet preget av markedets revolusjon. Norge ble et friere samfunn etter at særlig bolig- og rentemarkedet ble fritt. Man måtte ikke lenger ha slips eller gode kontakter for å få lån, ei heller var man tvunget ut i et gråmarked der de som fikk lån i bank kunne låne pengene videre til ågerrenter. Mange har glemt hvordan bolig- og rentemarkedet var på den tiden. En norsk film-klassiker kan hjelpe. Se ”Norske byggeklosser”.

”Norske Byggeklosser” er en komedie. Men den fremstår også med klare dokumentariske bilder på en feilslått boligpolitikk. Filmen handler om husbyggeren Femte og hans slit for å realisere drømmen om en enebolig med mye egeninnsats. Mye av budsjettet hans baserer seg på hva han kan få ekstra under bordet for leiligheten som skal selges. På den tiden var borettslagsleiligheter underlagt et prisregime som tilsa at du måtte selge leiligheten for taksten som var fastsatt av en husleienemnd. Taksten ble satt på bakgrunn av historisk kostpris pluss en årlig regulering i takt med kostnads- og prisoppgangen. Men reguleringene var beskjedne, og man fikk langt under markedspris fordi den fastsatte takstprisen ikke tok ikke tok hensyn til økt etterspørsel. Men i og med at man ikke kan lure markedet, betød det at det oppsto en hvit pris (takstprisen) og en ekstra svart pris. Særlig i frittstående boligbyggelag som ikke praktiserte strenge regler knyttet til forkjøpsrett, var det vanlig å bli kompensert rikelig ”under bordet”. Boligen ble solgt for innskuddet, men i tillegg kunne du få alt fra en brun Ford Taunus 1977-modell, penger eller et naust på Tjøme. Vår mann, Femte, sitter og vurder alle disse tilbudene på sitt respatexbord, samtidig som hans sosialt beviste kone selger leiligheten til en familie som bor i telt på Bogstad Camping til den ”lovlige” prisen.

If you can see this, then you might need a Flash Player upgrade or you need to install Flash Player if it's missing. Get Flash Player from Adobe.

Her kan du for eksempel se hvordan hans irriterende nabo reagerte på at han hadde solgt til takstpris.

Utover på 80-tallet ble disse reguleringene gradvis fjernet, borettslagsleilighetene ble mer og mer fritt omsatt. Og det var viktig fordi en stor del av boligmassen på denne tiden bestod av leiligheter tilknyttet et boligbyggelag. For eksempel i Oslo sto borettslagssektoren for nesten halvparten av det totale boligtilbudet. (Kilde: Fra totalreguleringsambisjoner til markedsstyring, Arbeiderpartiet og reguleringen av boligomsetningen 1970-1989, Jardar Sørvoll)

Plutselig ble hele boligmarkedet tilgjengelige for alle. Det er som kjent vanskelig å låne penger for det man skal betale under bordet. I og med at kredittmarkedet også gradvis ble deregulert, i korte trekk ble det enklere for hvermansen å låne penger, var det ikke til å forundres over at vi forspiste oss. Plutselig ble vi sluppet inn i godtebutikken, alle fikk handle og låne til markedspriser. Det var ikke lenger nødvendig ”kjenne noen”, ha et arvet medlemskap i et boligbyggelag eller bevege seg ut i et grått lånemarked. Og som vi forspiste oss. Derfor ble boligmarkedet på 80-tallet en gedigen boble drevet av, for første gang, at alle hadde god tilgang på kreditt.

Før vi går videre, la oss se litt på hva som driver boligprisene oppover. Hva er det som tilsier at det er bærekraftig at boligprisene øker år for år? Siden boliger ikke produserer andre verdier enn av vi kan bo i dem, kan det virke rart for noen. Motoren i boligmarkedet er økt rikdom. Det vil si vår reallønnsvekst. Så lenge kjøperne blir rikere, kan vi betale mer for bolig. Men om vi gjør det, forutsetter at vi vil prioritere bolig. Og det vil vi. Når du har dekket de fleste behov i livet, nok biff, nok ferier og fin nok bil, velger de fleste å putte sine ekstra penger i en så fin bolig som mulig. Og det er bærekraftig så lenge vi blir rikere år for år. Tenk deg at du et år har kommet opp på et forbruksnivå som er akseptbalt for deg. Hvis inflasjonen det påfølgende året er 2,5 %, vil alt du forbrukte i fjor koste 2,5 % mer i snitt. Men hvis lønnen din stiger 5 %, har du jo fått 2,5 % mer som du kan bruke til noe du ikke hadde råd til i fjor. Og for mange vil de pengene, gitt at du er fornøyd med forbruket ditt i fjor, bli pløyd inn i boligmarkedet.

Beviset på at vi forspiste oss fikk vi på tampen av 80-tallet. Det er dårlig med boligprisstatistikk i Norge fra før 1985, men i følge NEFs prisstatistikk økte boligprisene på landsbasis med 60 % fra 85 til 88. Hadde vi råd til det? Svaret er nei. Reallønnsveksten vår var for dårlig. Ser vi for eksempel på perioden 77-88, steg reallønnsveksten i Norge samlet med ynkelige 6,1 %. Likevel priset vi boligene våre opp med 60 % de siste fire årene av denne perioden.

Det måtte gå galt. Og det gikk galt. Boligmarkedet knakk i 89 og falt helt frem til 93. Næringslivet tapte penger så det sang, rentepolitikken var innrettet slik at sentralbanken og politikerne gjorde mange av de feil som kunne gjøres, og vi fikk bankkrise, høy arbeidsledighet og til med å et helt nytt skattesystem i 92 om forsterket kollapsen i boligmarkedet. I 1994 arrangerte vi vinter-ol og da gikk alt meget bedre. Det gjorde også vår rikdom fordi vi ble mer produktive. Inflasjonen var et fordums problem. Det betyr at vi ble rikere år for år.

Enkelte peker tilbake til 80-tallet for å advare boligkjøpere mot å gå skoene av seg i dag. Jeg mener det er en sammenligning som forteller litt mindre enn ingenting. Dagens boligpriser må vurderes opp mot den privatøkonomiske virkeligheten i vår tid. Og er det en ting vi kan slå fast vedrørende de siste 10 årene, er det at vi er blitt veldig mye rikere. I perioden 2000-2010 har reallønnen vår steget med 31 % samlet for perioden. I samme periode har vi priset opp boligene våre med 80 %. Og mellom disse to er det etter min forstand rimelig balanse. Ved inngangen til tiåret kostet 150 kvadratmeter snittbolig om lag 2 millioner. Nå er prisen 3,6 millioner, med andre ord en økning på 1,6 millioner. Hvis man ønsket å bruke hele reallønnsøkningen siden 2000 til boligkjøp og kun vil betjene rentene, tilsier det en låneøkning på om lag 3,5 millioner. Er man to, dobles summen. Prisstigning i boligmarkedet de siste ti årene er med andre ord godt innenfor fornuftige rammer basert på dette enkle regnestykke.

Tips oss hvis dette innlegget er upassende