Sentralbanksjef Svein Gjedrem er frustrert med god grunn. Han vet at dagens lave rentenivå øker låneetterspørselen og kan føre til en boligboble. Men han kan ikke gjøre nok med det. Det er viktigere for ham å sørge for at næringslivet ikke blir drept av en for høy kronekurs som lett kan bli resultatet hvis han øker renten til et nivå som får husholdningene til å besinne seg. Han kan ikke gjøre annet enn det han gjør, nemlig gang på gang «å uttrykke bekymring for boligprisutviklingen» som det heter på fint. I praksis sier han: «Dette kan gå lukt den veien høna sparker hvis ikke boligkjøperne snart besinner seg.»

Jeg er enig med Gjedrem. En bærekraftig prisvekst i boligmarkedet er 4-5 % i året. Når prisene stiger 2-3 ganger så mye, er det selvfølgelig grunn til engstelse. Derfor har jeg tidligere i ulike kommentarer pekt på direktøren i Finanstilsynet, Bjørn Skogstad Aamo, og sagt at det er han som må sørge for at bankene ikke øser penger over boligkjøpere og samtidig skaper en boligboble som sprekker med et smell når renten nærmer seg 7-tallet igjen. Lånegalloppen er litt som den kalde krigen. Jo mer våpen fienden har, jo mer våpen må du ha. Slik er det på boligmarkedet også. Jo mer de andre låner, jo mer er du tvunget til å låne hvis du i det hele tatt skal få kjøpt deg et sted å bo. Det er en fordel for oss alle, både individuelt og kollektivt, at prisutviklingen på boligmarkedet ikke ender i en grande kollaps. Derfor, hvis bankene ikke selv klarer å bremse utlånsveksten til et forsvarlig nivå og sentralbanken er bundet på hender og føtter, må noen hjelpe dem. Denne noen er Finanstilsynet, og i går varslet Aamo at han tok ballen. Han er i dialog med Finansdepartementet med tanke på å stramme inn utlånspraksisen til bankene. Det tror jeg er klokt. En prisvekst i boligmarkedet på 13 % det siste året er selvfølgelig alt for mye. Man trenger ikke være paranoid for å bli bekymret av et slikt stigningstall. Det kommer tross alt på toppen av en nær sammenhengende og kraftig prisvekst siden 1992. Det bekymrer meg også. Men vettskremt blir jeg ikke. Prisveksten gjennom 2009 kom som følge av spesielle forhold. Noen reprise er svært lite sannsynlig.

Det siste året er det særlig to effekter på boligmarkedet som har skapt det voldsomme prisløftet. Disse kan ikke gjenta seg. Da boligmarkedet gikk i svart sommeren 2008, gikk de fleste fra å kjøpe først og selge etterpå, til å selge først og kjøpe etterpå. Dermed falt etterspørselen dramatisk, omsetningen gikk ned og prisene falt. Det siste året har vi sett en normalisering. I og med at de som ville bytte bolig så at tilliten gradvis vendt tilbake i økonomien og også i boligmarkedet, beveget mange seg tilbake til normal adferd. Og det er å kjøpe først og selge etterpå. Dermed flyttet mange seg over på etterspørselssiden før de ble tilbydere. Etterspørselen i en slik fase øker, tilbudet blir isolert sett lavere og omsetningshastigheten øker. Det gjør også prisene. Det blir flere kjøpere om beinet. Når igangsettingen av nye boliger samtidig falt dramatisk da finanskrisen toppet seg høsten 2008, ble tilbudet av nye boliger også lavere i 2009. Jeg tror disse to faktorene har et større «ansvar» for den ekstreme prisveksten det siste året, enn den lave renten.

Ser vi fremover, peker nesten alle argumenter i negativ retning for boligprisene: renten skal opp (selv om det tar tid), nybygging vil sannsynligvis øke, reallønnsveksten vil trolig bli svakere fremover enn den har vært og arbeidsledigheten er stigende. Med litt kløkt fra Skogstad Aamo i tillegg, er det helt usannsynlig at boligprisene ved utgangen av januar 2011 er 13 % eller mer over dagens nivå.

Tips oss hvis dette innlegget er upassende