Veien videre avhenger av om dagens priser er «riktige».

Jeg har lenge vært bekymret for at boligprisene skal stige mye fra de høye nivåene vi så i 2007 og som vi ser nå. Jeg har blogget om det tidligere, blant annet her. Etter at boligprisene gjennom 2010 steg over 8 %, er min konklusjon at risikoen nå er høy i boligmarkedet. Jeg tror de 3 neste årene blir utfordrende for boligmarkedet og prisene kan meget vel falle inntil 20 %.

Boligmarkedet har alltid vært hardt for dem som skal trenge inn i det. Går vi langt tilbake i tid, kunne det hende det ikke var plass til deg på gården i det hele tatt og utvandring til USA ble redningen for et utkomme. I litt nærere historie var det å stå i boligkø løsningen. For generasjonene som skulle inn på markedet før 1985, var det reell boligmangel som var hovedproblemet. Både boliger og lån var rasjonert. Prisene var det kanskje ikke noe å si på, men du fikk ikke kjøpe. Det var ikke bare opp til deg selv å skaffe et sted å bo, et giftemål brakte deg for eksempel lenger frem i køen.

Da markedet gikk amok
Etter at Willoch og hans regjeringer på 80-tallet fortjenestefullt åpnet opp Norge og skapte nye markeder, herunder for bolig, gikk boligmarkedet amok under jappetiden. Siden lån ikke lenger var rasjonert, gikk mange skoene av seg. Det var ikke spesielt lett for den gruppen som skulle inn da heller. Rentene var skyhøye, det var også inflasjonen. Man regnet med andre ord med at de første årene skulle bli beinharde, men at det skulle bli lettere etter hvert så lenge lønnen minst fulgte inflasjonen og inflasjonen spiste av lånesaldoen. Det smalt med et brak i 1988. Fra 1988 og frem til 1992 falt boligprisene kraftig. Og det var ikke så mye enklere for dem som skulle inn i den perioden heller. Bankene strammet inn på å gi lån. Prisene sank år for år. Og i 1992 ble skattesystemet endret slik at rentefradraget ble mindre verdt.

De heldige blant oss
Den gruppen som har hatt det enklest, er vi som var så heldige å bli introdusert til boligmarkedet i perioden 1993 til litt ut på 2000-tallet. Vi følte oss trygge fordi veksten startet på et svært lavt nivå i 1993. Inflasjonen var kommet under kontroll, men renten var såpass høy at få ble fristet til overdrevne låneopptak. Dessuten hadde vi nedturen etter jappe-tiden og bankkrisen friskt i minne. I og med at en rente på 5-8 % var det vanlige, var det heller ikke så vanskelig å se for seg en rente på 9 eller 10. Det holdt boligkjøperne kollektivt i ørene.

Vi hadde jo våre kriser, både Asia-krisen i 1997 og den påfølgende kollapsen i Russland 1998 skapte en følelse av risiko. Mot slutten av 90-tallet truet også en fallende oljepris helt ned mot 10 dollar fatet utviklingen i norsk økonomi. Men de aller fleste av oss som fulgte boligmarkedet, mente det skulle videre opp. Den som er interessert kan jo gå tilbake i gamle Dine Penger og lese vår årlige boligprisspådom. Der var svarene entydige, prisene skal videre opp skrev vi.

Fra litt ut på 2000-tallet begynte frykten for et fremtidig prisfall så smått å bre om seg blant nye boligkjøpere. Men ved begge anledninger der man kunne sett for seg en stopp, har en ekstremt lav rente puffet prisene videre opp. Og det er de to lavrenteperiodene, en før finanskrisen og en nå etterpå, som gjør at det er litt vanskelig å vurdere om dagens prisnivå tenderer til å være bobleaktig. Det svaret får vi først når renten kommer opp på et antatt normalnivå. Da får vi svaret på hvor mange som har tatt opp for mye lån, og som vil slite med gjelden og kanskje måtte selge boligen. Det kan øke tilbudssiden i boligmarkedet.

Forsmak på noe som kommer?
Vi fikk mellom 2007 og 2008 en forsmak på hva som kan komme, boligprisene falt fordi renten økte til nesten 8 % og finanskrisen skapte usikkerhet om også nordmenns privatøkonomi fremover. En slik usikkerhet kan bre seg på nytt lenger frem i tid, og det skaper i så fall en mer forsiktig etterspørselsside.

Etter finanskrisen har ekstremt lavt rente på nytt satt fart i boligprisene. Det har gitt oss et boligmarked anno 2011 med historisk høye priser. Aldri før inngangsbilletten til boligmarkedet vært høyere. Jeg vil mene at det dagens boligmarked kanskje er det mest utfordrende vi har hatt siden slutten av 80-tallet. Prisene er åpenbart sårbare for et fall.

Fremtidig utvikling i boligprisene avhenger av mange faktorer. Disse faktorene kan vi ha en velbegrunnet mening om. Utvikling i renten, arbeidsledigheten, lønnen, boligbygging, kostnaden for boligbygging, tilførsel av nye tomter og flyttemønstre er eksempler på faktorer som påvirker boligprisene. Det er vanskelig å estimere riktig utvikling, men kanskje like vanskelig og enda viktigere er det å ha en oppfatning om det registerte prisnivået er «riktig». Spørsmålet man må stille er om dagens prisnivå er blåst for mye opp? For hvis det er slik at vi har en boble, kan selv små negative endringer i de nevnte faktorene utløse relativt store korreksjoner i boligprisene.

Er dagens boligpriser riktige i forhold til den jevne nordmanns økonomi? Min kollega Per Valebrokk i E24 mener det. Jeg er mer usikker. Men vi kan søke noen svar i historien. Jeg synes mitt eget første boligkjøp forteller en interessant historie.

Fikk bolig for en årslønn
Jeg kjøpte min første bolig i dette borettslaget i Bærum i april 1993. Leiligheten min var 43 kvadratmeter stor og hadde den gang om lag 5000 kroner i fellesgjeld. Jeg bød 225 000 for den, og ble av megler presset opp 5000 kroner (!) til før jeg fikk tilslaget og måtte ut med totalt 235 000 for min første bolig. Det interessante var at jeg det året tjente om lag 225 000 kroner. Jeg fikk med andre ord min første bolig for en ordinær årslønn.

Siden 1993 har lønnsveksten vært 4,5 % i snitt pr år. Etter 17 år, betyr det at min lønn den gang utgjør noe slikt som 475 000 kroner i dag. Ser du på annonsen linket over, vil du se at prisforlangende i borettslaget i dag er om lag 27 700 inkludert fellesgjelden. Med andre ord må du forvente å betale ca 1,2 millioner kroner for leiligheten jeg betalte 235 000 for. Det er 2,5 ganger inntekt. Etter mitt syn er det innenfor en forsvarlig låneramme for en enslig. Men det er åpenbart på grensen til hva en enslig med lavere inntekt og ingen egenkapital kan klare å løfte. For dette var ikke leiligheten for to eller flere.

De lange linjene
La oss se på de riktig lange linjene. I grafen under ser du hvordan prisen på en kvadratmeter norsk gjennomsnittsbolig har utviklet seg siden 1985. Men du ser også to andre linjer, jeg skal forklare den under.

Boligpriser 1985-2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Motoren i boligmarkedet er inntektsutvikling. Og bensinen i den motoren er det enkelte års realønnsutvikling. Hvis din reallønn øker fra et år til det neste, betyr det at du etter å ha kopiert alt du gjorde i fjor, har mer penger igjen. Disse pengene kan du enten forbruke på mer flatskjerm, ferie eller tjenester, eller du kan spare. Men du har også et annet alternativ, du kan bruke dem til å betale mer renter. Det vil si, du kan låne mer. Det er denne mekanismen som gjør at det faktisk er bærekraftig over tid at boligprisene stiger mer enn inflasjonen hvert eneste år. Hvor mye mer, er det vanskelig å si noe om. Dine Penger har gjennomført mange ulike analyser som indikerer at en stigningstakt på 4,5 % pr år i boligmarkedet ligger i den høye enden av hva som er bærekraftig over tid.

Den blå og grønne linjen viser stigningstakten på 4,5 % fra ulike tidspunkt. Grønn begynner i 1985, blå begynner da prisene var på toppen i 1988. Som du ser, selv om vi antar at boligprisene var boblefrie i 1988, noe de ikke var, er dagens priser over 4,5 %-banen. Antar vi 1985 som startpunkt, må dagens priser falle 35 % for å komme ned på 4,5 % banen.

I grafen over ser du gjennomsnittsprisen for en norsk boligkvadratmeter. Da er det viktig å huske at det har vært en betydelig urbanisering i Norge i denne perioden. Mange har trukket inn til byene. Der er lønningene og boligprisene høyere. Dette drar opp snittet uten at det indikerer boble.  

Men urbaniseringen kan ikke forklare hele avviket til den grønne linjen. Antar vi at et riktig startpunkt er noe mellom 85 og 87, er vi etter mitt syn litt alarmerende langt.

Har det snudd alt?
Nedenfor ser du en annen graf som også kan gi et alarmsignal. Det ser nemlig ut til at prisene for enebolig toppet ut i mai/juni i fjor. Det er den grønne linjen i grafen under.

 Enebolig

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Samtidig er det vanskelig å finne argumentene som kan utløse et eventuelt boligkrakk. Skal vi få et boligkrakk eller en prisnedgang, må noe utløse det. Nå er det neppe slik at arbeidsledigheten skal stige kraftig selv om det ligger i kortene at den kan stige, renten er antatt å stige, men likevel moderat, man antar en pen inntektsutvikling også i 2011 og boligbyggingen er alt for lav til at et økt tilbud skal rokke ved prisingen i markedet.

Skal prisene korrigere ned raskt, må det skje noe uventet. Noe som skaper uttrygghet blant kjøperne, og særlig førstegangskjøperne. En prisnedgang over litt tid trenger ikke fyres av et plutselig stemningsskifte. Hvis gjeldsnivået blant den jevne nordmann, slik DnBNOR påpeker her, er alarmerende høyt, kan selv en moderat renteoppgang føre til problemer.

Husk at boligkjøp og fremtidstro er styrt av en stor porsjon følelser. Jeg kan garantere at en eventuell nedgang i boligprisene i noen påfølgende måneder vil bli behørig dekket i en samlet presse med krigstyper. Det skaper mer usikkerhet og enda flere krigstyper.

Kan meget vel falle 20 %
Min konklusjon er at jeg ikke er spesielt redd for utviklingen i de fleste faktorer som påvirker boligmarkedet. Tar vi ikke hensyn til prisnivået, taler arbeidsledighetsraten, lønnsvekst, rentenivået, fortsatt urbanisering, befolkningsvekst og for lav boligbygging isloert sett fortsatt i retning av moderat prisoppgang.

Men prisnivået og gjeldsnivået bekymrer. Faktisk så mye at jeg er villig til å tippe at boligprisene om tre år ikke er over dagens nivå. Jeg tror ikke 88-93 kan gjentas. Den gang gikk alt mot boligmarkedet samtidig, og vi handlet, noen vil si uklokt, men udiskutabelt til ugunst for dem som nettopp hadde kjøpt bolig. Vi klarte ikke å holde arbeidsledigheten i sjakk, inflasjonen falt som en sten samtidig som renten ble satt opp, og på toppen av det hele endret man skattesystemet slik at skattefradraget for renteutgiftene ble veldig mye mindre verdt. Men at det er fallpotensial i markedet i dag på 20 % blir man neppe tvangsinnlagt for å mene.

Om prisene faktisk faller, vet verken jeg eller noen andre. Men jeg tror boligkjøperne gjør klokt i å ta høyde for at sannsynligheten for prisfall er på sitt høyeste siden markedet snudde for 17 år siden i 1993.

Tips oss hvis dette innlegget er upassende